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D  Urteil des BGH zur Frage der Zulässigkeit von Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärungen in Bauträgerverträgen

VII ZR 99/97 vom 22.10.1998

  Tatbestand: Die Klägerin verkaufte mit notariellem Vertrag vom 15. Juni 1992 an die Beklagten ein Grundstück und verpflichtete sich gleichzeitig zur Errichtung einer Doppelhaushälfte. Die Fälligkeit des Kaufpreises war entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt.
  Wegen aller in der notariellen Urkunde eingegangenen Zahlungsverpflichtungen unterwarfen sich die Beklagten der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde in ihr gesamtes Vermögen. Der Klägerin sollte auf Verlangen ohne besonderen Nachweis eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde erteilt werden.
  Die von der Klägerin errichtete Doppelhaushälfte wurde von den Beklagten im November 1992 bezogen und spätestens zu Beginn des Jahres 1993 abgenommen. Die Parteien stritten in der Folgezeit über Mehrforderungen der Klägerin sowie über angebliche Bauwerksmängel. ........
  Mit ihrer seit dem 5. Februar 1996 anhängigen Klage fordert die Klägerin unter anderem einen Kaufpreisrest in Höhe von 6.964,28 DM. ....... Das Berufungsgericht hat die Revision zugunsten der Klägerin zu der Frage zugelassen, ob eine in einem notariellen Bauträgervertrag enthaltene, dem AGB-Gesetz unterliegende Vollstreckungsunterwerfungserklärung mit Nachweisverzicht unwirksam ist.

  Entscheidungsgründe: I. ) Die Revision hat keinen Erfolg.

  1. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die in der notariellen Urkunde titulierte Kaufpreisforderung gemäß § 196 Abs. 1 Nr. 1 BGB in zwei Jahren verjährt. Es meint, die Verjährungsregelung des § 218 Abs. 1 Satz 2 BGB greife nicht, weil die in der notariellen Urkunde erklärte Vollstreckungsunterwerfung wegen eines Verstoßes gegen die MaBV unwirksam sei. Zur Begründung zitiert es insoweit das Urteil des OLG Hamm, BauR 1996, 141. Zudem hält das Berufungsgericht die Vollstreckungsunterwerfung gemäß §§ 9, 11 Nr. 15 AGBG für unwirksam.

  2. Der Senat tritt den Erwägungen des Berufungsgerichts im ersten Punkt bei.
  a) Die Wirksamkeit einer Unterwerfungserklärung in einem notariellen Bauträgervertrag, die ohne Nachweis der Kaufpreisfälligkeit mit der Vollstreckungsklausel versehen werden darf, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Der Senat hat bislang nur zur formellen Wirksamkeit ( ....) solcher Klauseln Stellung genommen, die Frage ihrer möglichen Unwirksamkeit aus materiell-rechtlichen Erwägungen aber offengelassen (Urteil vom 14. Mai 1992 - VII ZR 204/90, BGHZ 118, 229, 231 f m.N. zum damaligen Meinungsstand).
  Die Rechtsprechung ist seither mit Billigung von Teilen des Schrifttums vermehrt dazu übergegangen, solche Klauseln wegen Verstoßes gegen die MaBV (OLG Hamm, BauR 1996, 141; OLG-Report Hamm 1996, 27; OLG Hamm, Urteil vom 18. September 1996 - 25 U 2/96; OLG Nürnberg, IBR 1995, 461; LG Nürnberg-Fürth, IBR 1998, ll; Kniffka ZfBR 1992, 195; Marcks, MaBV, 6. Aufl., § 3 Rdn. 29; zum Meinungsstand vgl. auch DNotIRep 1995, 153) oder das AGB-Gesetz (OLG Düsseldorf, BauR 1996, 148; Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 3. Aufl., § 11 Nr. 15 Rdn. 24; Koeble, Rechtshandbuch Immobilien, Bd. I, § 17 Rdn. 115 g). als unwirksam anzusehen. Die Gegenauffassung in Rechtsprechung und Literatur hält solche Klauseln weiterhin für wirksam, schlägt aber teilweise Modifikationen bei der Formulierung des "Nachweisverzichts" vor (OLG Köln, SFH § 11 Nr. 15 AGB-Gesetz Nr. 2; OLG Celle, BauR 1998, 199; Basty, Der Bauträgervertrag, 2. Aufl. Rdn. 272 ff; ders., MittBayNot 1992, 311; Brych/Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 2. Aufl. Rdn. 329 ff; Cuypers, ZfBR 1998, 4 f; Reithmann/Meichssner/ von Heymann, Kauf vom Bauträger, 7. Aufl. Rdn. 218 ......). Teilweise wird schließlich auch die Auffassung vertreten, unwirksam sei allein der "Nachweisverzicht", nicht aber die Unterwerfungsklausel selbst (OLG Stuttgart, OLGZ 1994, 101, 103; Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 8. Aufl., § 11 Nr. 15 Rdn. 13).
  b) Durch die Aufnahme der Vollstreckungsunterwerfung in den Erwerbervertrag hat die Klägerin gegen ihre Verpflichtungen aus §§ 3, 12 MaBV verstoßen (aa). Das führt zur materiell-rechtlichen Unwirksamkeit der Klausel (bb). § 218 Abs. 1 Satz 2 BGB ist deshalb nicht anwendbar (cc).
  aa) § 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV verpflichtet den Bauträger unter anderem, Vermögenswerte der Auftraggeber nur entsprechend dem Bauablauf entgegenzunehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen zu lassen. Diese Bestimmung soll in Kombination mit § 3 Abs. 1 MaBV erreichen, daß Leistungen der Erwerber ein entsprechender Gegenwert am Bauvorhaben gegenübersteht (BR-Drucks. 179/75, S. 4 der Begründung). Diese Verbraucherschutzbestimmung bezweckt einen weitgehenden Schutz des Auftraggebers vor Vermögensschädigungen, beispielsweise im Konkurs des Bauträgers.
  Dieser Schutzzweck gebietet es, die beiden Tatbestandsalternativen des § 3 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 MaBV weit auszulegen. Die Begriffe "entgegenzunehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen" erfassen sämtliche dem Gewerbetreibenden zur Verfügung stehenden Möglichkeiten, in den Besitz von Vermögenswerten der Auftraggeber zu gelangen oder zumindest eine Verfügungsbefugnis hierüber zu erhalten (vgl. Marcks aaO, § 3 Rdn. 7).
  Durch die Vollstreckungsunterwerfung in der hier zu beurteilenden Form wird für den Bauträger eine solche Möglichkeit geschaffen. Aufgrund der Klausel kann er im Wege der Zwangsvollstreckung auf die Vermögenswerte des Auftraggebers zugreifen, ohne daß die in § 3 MaBV geregelten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen müssen. ( ........... )
  bb) Die mit dem Nachweisverzicht versehene Unterwerfungserklärung ist wegen des Verstoßes gegen § 12 MaBV gemäß § 134 BGB unwirksam. Die Frage, ob verbotswidrige Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB nichtig sind, ist aus Sinn und Zweck der jeweiligen Verbotsvorschrift zu beantworten. Entscheidend ist, ob das Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluß des Rechtsgeschäfts wendet, sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg. Die Nichtigkeit kann im Ausnahmefall auch aus der Verletzung einseitiger Verbote folgen, falls der Zweck des Gesetzes nicht anders zu erreichen ist und die durch das Rechtsgeschäft getroffene Regelung nicht hingenommen werden kann (BGH, Urteile vom 22. September 1983 - VII ZR 43/83, BGHZ 88, 240, 243 m.w.N.; vom 16. Januar 1996 - XI ZR 116/95, BGHZ 131, 385, 389; st. Rspr.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. ........
   cc) Nach § 218 Abs. 1 Satz 2 BGB verjährt ein Anspruch aus einer vollstreckbaren Urkunde in dreißig Jahren. Ist die Unterwerfungserklärung wegen eines Verstoßes gegen § 134 BGB i.V.m. § 12 MaBV nichtig, kann diese Wirkung nicht eintreten. Unbeschadet des Umstandes, daß auch aus einer formell wirksamen Unterwerfungserklärung die Zwangsvollstreckung möglich ist (Senatsurteil vom 14. Mai 1992 - VII ZR 204/90, BGHZ 118, 229) gibt § 218 Abs. 1 BGB nichts dafür her, aus einer Unterwerfungserklärung materiell-rechtliche Verjährungsfolgen herzuleiten, obwohl diese Erklärung gesetzlich verboten und deshalb materiell-rechtlich auch unwirksam ist. Das würde dem mit dem gesetzlichen Verbot bezweckten Schutz des Erwerbers zuwider laufen.
  3. Auf die weiteren Erwägungen des Berufungsgerichts zum Verstoß gegen das AGB-Gesetz kommt es demnach nicht an.

  II. Das Berufungsgericht erachtet die Verjährungseinrede als begründet. Es geht dabei zugunsten der Klägerin von einem Ende der regulären Verjährungsfrist am 31. Dezember 1995 aus (§§ 196 Abs. 1 Nr. 1, 201 BGB). Es verneint eine Hemmung der Verjährung aufgrund der Verhandlungen der Parteien und läßt offen, ob die Beklagten mit der Erhebung der Verjährungseinrede gegen Treu und Glauben verstoßen haben könnten. Der darauf beruhende Einwand sei der Klägerin abgeschnitten, weil sie nach Zugang des letzten Schreibens der Beklagten nicht rechtzeitig verjährungsunterbrechende Maßnahmen ergriffen habe.
  Auch dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.
  1. Sie ist der Ansicht, die Beklagten hätten im Schreiben vom 16. Dezember 1995 die Forderung in Höhe von 6.268 DM anerkannt (§ 208 BGB). Sie hätten mit der Formulierung, diesen noch offenen Betrag als Sicherheit für die Mängelbeseitigung einzubehalten, ihr Bewußtsein von der grundsätzlichen Berechtigung dieser Forderung unzweideutig zum Ausdruck gebracht.
   Dem kann der Senat sich nicht anschließen. Die Beklagten haben mit der besagten Formulierung den Bestand der als "Sicherheit" einbehaltenen Werklohnforderung dem Grunde nach in Frage gestellt. Ihre Erklärung ist demnach nicht als Anerkenntnis im Sinne von § 208 BGB anzusehen (vgl. Senatsurteil vom 27. Februar 1969 - VII ZR 18/67, NJW 1969, 1108; vgl. auch Staudinger/Peters, 13. Bearb., § 208 Rdn. 10; Soergel/Walter, 12. Aufl., § 208 Rdn. 14; Werner/ Pastor, Der Bauprozeß, 8. Aufl. Rdn. 2043 und 2431).
   2. Der Revision kann auch nicht darin gefolgt werden, daß die Parteien ein die Verjährung hemmendes Stillhalteabkommen (pactum de non petendo) abgeschlossen haben. Es deutet nichts darauf hin, daß die Parteien sich am 28. September 1995 auf ein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht geeinigt haben. .....

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